Inleiding

Meerdere corporaties ontbreekt het aan voldoende liquide middelen om de benodigde investeringen in de herstructurering en nieuwbouw van woningen te kunnen bewerkstelligen. Het Wooninvesteringsfonds biedt corporaties met een relatief beperkte liquiditeitspositie, de mogelijkheid woningcomplexen in verhuurde staat aan het Wooninvesteringsfonds te verkopen. Op deze manier verkrijgt de corporatie op een snelle manier liquide middelen, die ze voor volkshuisvestelijke doeleinden kan gebruiken.

In de onderstaande beschrijving is de werkwijze en procedure, de waarderingssystematiek en het biedingmodel, de diverse fasen van het biedingproces en de verkoop van de woningen beschreven.

Werkwijze/procedure
Het aankoopproces van woningen door het Wooninvesteringsfonds is in drie fasen verdeeld, te weten de indicatieve bieding, de voorlopige bieding en de definitieve bieding. De indicatieve bieding betreft een globale waardering van de woningen, welke gebaseerd is op de taxatie door een lokale makelaar en op enkele door de corporatie aan te leveren kerngegevens (checklist bieding). Voor de voorlopige bieding dient de corporatie een gedetailleerde lijst met vragen met betrekking tot de te verkopen woningen in te vullen en aan te leveren. Tevens worden in de voorlopige bieding diverse externe adviseurs ingeschakeld. De definitieve bieding heeft tot doel, indien nodig, enkele aspecten van de voorlopige bieding aan te passen. 

Waarderingssystematiek/biedingmodel
Het Wooninvesteringsfonds waardeert de woningen door middel van de ‘Discounted Cashflow’ methode (DCF). Deze methode waardeert de woningen op marktwaarde in verhuurde staat bij het zelf uitponden van de woningportefeuille. Het waarderingsmodel gaat uit van een 15-jarige exploitatieperiode, een aanname voor de restwaarde door middel van een exit-yield en het gebruik van een disconteringsvoet om de kasstromen contant te maken. De voordelen van het gebruiken van deze methodiek zijn  i) het goed inzichtelijk maken van de inkomsten en de uitgaven en ii) de transparante wijze van het gebruik van de relevante variabelen. Het gebruikte model vertoont sterke gelijkenissen met de aeDex/IPD methodiek.